سیاست‌گذار پولی کشور، شرط موافقت با «افزایش سقف وام خرید مسکن» را «حفظ توازن بین منابع و مصارف بانک‌ها» می‌داند و چون در شرایط کنونی، ارائه چنین تضمینی از طرف بانک‌ها کار ساده‌ای نیست، امکان راه‌اندازی بازار رهن، یعنی بازاری که با اتکا به پس‌انداز متقاضیان، تسهیلات رهنی پرداخت می‌شود نیز سلب شده است. درباره بن‌بست کنونی شیوع عواملی مانند «نسبت نابرابر بین میزان سپرده‌گذاری‌ها و حجم تقاضای تسهیلات»، «عقب‌ماندگی تاریخی وام از قیمت مسکن» و «ملک‌داری بانک‌ها» در بازار پول کشور سبب شده است روند سپرده‌گذاری بلندمدت در اقتصاد کشور دچار مشکل شده و این عامل تسهیلات‌دهی بانک‌ها به بخش مسکن را عملا متوقف و بسیار کند کرده است.
در این میان بسیاری از کارشناسان برای شکستن این بن‌بست و تقویت دوباره بانک‌ها در ارائه تسهیلات در بخش مسکن را منوط‌به اجرای راهکارهایی از قبیل ایجاد جذابیت در بازار پول از طریق تنظیم دوباره نرخ بهره می‌دانند.
در این میان، مقامات پولی کشور نیز یکی از شروط افزایش تسهیلات وام مسکن از 35 میلیون تومان کنونی به رقمی در حدود 80 میلیون تومان را تضمین معتبر بانک راه انداز صندوق پس‌انداز مسکن از بابت ایجاد و حفظ تعادل منابع و مصارف تعیین کردند؛ ولی با توجه به محدودیت شدید مالی در اقتصاد کشور در عمل این افزایش منابع وام مسکن امکان‌پذیر نشده است.
از طرف دیگر کارشناسان جدا از این موضوع به نکته دیگری اشاره می‌کنند و آن را یکی از عوامل رکود موجود در بخش مسکن می‌دانند. به عقیده این کارشناسان کمبود منابع مالی برای افزایش وام خرید مسکن مربوط به نرخ سود این بانک‌ها است
تضعیف نرخ سود بانکی در مقایسه با تورم طی دوره‌های گذشته، باعث شد خوراک اولیه «بازار رهن» بازاری که به اعتبار پس‌اندازهای بلندمدت، تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌کند تحت‌تأثیر کاهش سپرده‌گذاری، به‌تدریج کم شود و در نتیجه، توان وام‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن افت کند.
صاحب‌نظران تأکید می‌کنند: سطح پایین نرخ سود طی سال‌های اخیر، موجب شد فعالیت بانک‌ها از شیوه «سپرده‌محوری» برای پرداخت انواع تسهیلات به سمت «بنگاه‌داری یا اقدامات پربازدهی همچون ساخت و خرید املاک و مستغلات» تغییر جهت بدهد و از آنجا که تأمین مالی بخش مسکن مطابق تجربه همه کشورها، صرفا از کانال «تسهیلات طولانی‌مدت رهنی» به اتکای سپرده‌های بلندمدت امکان‌پذیر است، در این مقطع، چنین توانی در بانک‌های ایران وجود ندارد.همچنین عقب‌بودن میزان وام مسکن از قیمت واقعی مسکن در کشور در طول سالیان گذشته و حجم بالای معوقات بانکی و گسترش ملک داری در میان بانک‌ها در سال‌های اخیر از جمله عوامل دیگر در این زمینه است.
این گروه از کارشناسان رمز خروج از رکود در بخش مسکن و افزایش قیمت وام خرید مسکن را تقویت نرخ سود سپرده‌گذاری‌های بلندمدت با هدف تجهیز منابع بانکی می‌دانند.
رشد سپرده در بانک‌ها با میزان تقاضای تسهیلات هیچ تناسبی ندارد
احمد حاتمی یزدی، مدیرعامل اسبق بانک صادرات ایران در این زمینه معتقد است: زمانی می‌توان به متقاضیان خرید مسکن وام و تسهیلات ارائه داد که بانک‌ها منابع کافی در اختیار داشته باشند تا بتوانند این تسهیلات را به صورت بلندمدت در اختیار متقاضیان قرار دهند.
وی تأکید می‌کند: در سال‌های اخیر متأسفانه به‌دلیل حجم پایین سپرده‌ها در مقایسه با حجم تقاضای دریافت وام منابع بانک‌ها توانایی پاسخ‌گویی را از دست داده و بانک‌ها دیگر توان ارائه تسهیلات به‌صورت بلندمدت را به متقاضیان نداشتند.
وی با اشاره به اجرای طرح مسکن مهر در سال‌های گذشته نیز معتقد است: این طرح اگرچه اقدامی قابل قبول برای اقشار کم درآمد بود؛ ولی بخش بسیار زیادی از منابع بانک‌ها را جذب کرد و انتقال حجم بالایی از منابع بانک‌ها به این طرح، بانک‌ها را با مشکلات متعددی در زمینه ارائه تسهیلات در سال‌های بعد مواجه کرد که هم اکنون شاهد آن هستیم. با این حال شاید بتوان امیدوار بود که طی چند سال آتی با بازگشت تسهیلات پرداخت‌شده به پروژه‌های مسکن مهر، بازهم شیوه سپرده محوری در رأس ابزارهای تأمین مالی در بخش مسکن قرار بگیرد و توان سیستم بانکی در این بخش تقویت شود.
مدیرعامل اسبق بانک صادرات عدم پرداخت 150 هزار میلیارد ریال مطالبات معوق بانکی را از دیگر دلایل ضعف بنیه بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن قلمداد می‌کند و معتقد است در حال حاضر به‌دلیل عدم تناسب رشد سپرده‌های بانکی با حجم تقاضا از یک طرف و تورم مسکن از طرف دیگر، تمایل مردم و بانک‌ها برای تأمین مالی از این طریق کاهش پیدا کرده است.
خروج از رکود بخش مسکن مشروط به افزایش میزان تسهیلات است
جواد بستانیان مدیر عامل پیشین بانک مسکن، اما سیاست‌های بانک مرکزی را عامل وضعیت ایجاد‌شده در محدودیت ارائه تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک‌ها به متقاضیان می‌داند و در این زمینه می‌گوید: ممنوعیت و محدودیتی که بانک مرکزی در خصوص ایجاد انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از محل سپرده‌گذاری تنها برای یک بانک ایجاد کرده است، موجب شده همچنان سایر بانک‌ها تمایلی برای ورود به حوزه تسهیلات مسکن نداشته باشند.
وی تأکید می‌کند: تاکنون تمام حمایت‌های مالی دولت از بخش مسکن از طریق بانک مسکن انجام گرفته است و این در حالی است که سایر بانک‌ها که اغلب بانک‌های تجاری هستند فعالیت آن‌ها در بخش مسکن مستلزم برنامه‌ریزی، انجام مطالعات و برآوردهای خاص است. در صورت فراگیر‌شدن پرداخت تسهیلات از محل سپرده‌گذاری‌ها به طور حتم شاهد رونق در بخش مسکن خواهیم بود.
