این حق از حق مالکیت مالک با ارزش تر وحتی گاهی یک واحد کسبی تا ۱۲ میلیارد تومان ارزش دارد .
به نظر می رسد که ارزش سرقفلی وحق کسب وپیشه یا تجارت پیشه وران وتجار ساختمان مزبوربیش از هزار میلیارد تومان است.
سوالی که از نظر حقوقی وفقهی وجود دارد ؛این است که با تلف قهری عین مستاجره کماکان حقوق صاحبان واحدهای کسبی به قوت خود باقی است یاخیر؟
دراین رابطه می توان دو عقیده را مطرح کرد:
عقیده اول :قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ دررابطه با تلف قهری سکوت کرده ودر موارد تلف قهری با توجه به سکوت قانون سال ۵۶ باید به قانون مادر یعنی فقه و قانون مدنی مراجعه کرد.
دراین رابطه برابر ماده 483 ق مدنی که مطابق نظریه مشهور فقیهان امامیه وعامه است؛ اگر عین مستاجره تلف شود؛ اجاره از زمان تلف منفسخ می شود.
با این تحلیل که دربین قضات محاکم وحقوقدانان نیز طرفدارانی دارد؛ متاسفانه صاحبان حق کسب وپیشه یا تجارت دیگر هیچ حقی بر ملک مخروبه ندارند.
این عقیده خلاف عدالت وانصاف وحقوق مستاجران به نظر می رسد و به نفع مالک است لکن با فقه و قانون مدنی سازگاری بیشتری دارد.
عقیده ی دوم:طبق این عقیده هرحق مکتسب قانونی محترم است و زوالش باید به سبب قانونی باشد.
در اینجا حق کسب و پیشه طبق قانون ایجاد شده و سبب قانونی برای زوالش متصور نیست و مالک ملزم است حقوق صاحبان واحدهای کسبی را با جلب نظر کارشناس و به نرخ روز پرداخت کند.
برخلاف اندیشه نخست قانون سال ۵۶ هم ساکت نیست وطبق بند یکم ماده ۱۵ قانون روابط موجر ومستاجر تخلیه به علت احداث ساختمان جدید مشروط بر پرداخت حق کسب وپیشه مستاجران است (لکن در اینجا تخلیه از سوی مستاجر صورت نپذیرفته و به علتی غیر از آن و به صورت قهری ایجاد شده است)
به هر حال به نظر می رسد حق عینی مستاجران به خاطر تلف عین تبدیل به حق دینی می شود.
مضافا اینکه مالک عین از تعمیرات اساسی عین مستاجره وایمن سازی ساختمان غفلت ورزیده است.
البته اگر ایمن سازی مستلزم تغییر اساسی ساختمان بوده باشد تکلیف مالک است ودرغیر این صورت تعمیرات جزیی برعهده مستاجر است و تشخیص اینکه ایمن سازی تعمیر اساسی یا جزیی است با نظر کارشناس رسمی دادگستری است.
به نظر می رسد نظریه دوم با عدالت وانصاف بیشتر منطبق است و لازم است بنیاد مستضعفان برای رفع هرگونه شبهه وشائبه با مستاجران همدردی نشان دهد و طی توافقی ساختمان رابه شکل سابق احداث و همان واحدها با هزینه مستاجران ساخت وساز شوند و به آنها تحویل داده شود.
به هرحال حقوق صاحبان سرقفلی وحق کسب و پیشه نباید تضییع گردد.
*حمید رضا سنگانیان
وکیل پایه یک دادگستری مرکز و مشاور حقوقی
سؤالات حقوقی خود را می‌توانید به رایانامه infoshoma- weekly. ir یا شماره پیامک 20001342 ارسال فرمایید.